Između redovnog i izvanrednog otkaza najamnog odnosa načelno postoji razlika u zakonu. Za vlasnika stana je vrlo teško otkazati najamni odnos. Najmoprimca u pravilu štite propisi o najmu i zbog toga postoje značajne prepreke za otkaz najma. Zbog toga su najmodavci vrlo izbirljivi kome iznajmiti svoju stan. Ukoliko želi otkazati najam, propisi o najmu obvezuju najmodavca na obrazloženje otkaza, a prihvaćaju se samo neki i vrlo jaki razlozi.
Ukoliko dolazi do završetka najamnog odnosa, zakonom su propisani različiti otkazni rokovi za najmoprimce i najmodavce.
Otkazni rok za najmoprimce
Ugovor koji je sklopljen na neodređeno vrijeme, u pravilu najmoprimci ga mogu otkazati kada god žele i pritom nije važno koliko je najam trajao, ali je važno pridržavanje otkaznog roka od tri mjeseca.
Otkaz najma kao i svaki drugi važni dokument mora biti u pisanom obliku. On mora biti pravovremeno dostavljen najmodavcu, odnosno najkasnije 3. radnog dana u mjesecu kako bi se u otkazni rok uključio i taj tekući mjesec. Treba istaknuti da se u tom slučaju subota računa kao radni dan.
Za najmoprimce je moguć kraći otkazni rok od uobičajenog tromjesečnog roka ukoliko postoji dogovor, odnosno ukoliko je pisano ugovorom. Onda otkazni rok može biti i jedan mjesec ili čak dva tjedna te najmoprimac može otkazati najam uz takav kraći rok.
No to ne vrijedi i obrnuto. Najmodavac se uvijek mora pridržavati zakonskih rokova za otkazivanje i nema mogućnost skraćivanja u svoju korist.
“Isključenje otkaza” ili “odricanja prava otkaza”
Ukoliko se u ugovoru o najmu navodi “Isključenje otkaza” ili “odricanja prava otkaza”, to znači da je isključena mogućnost otkaza za neko određeno razdoblje. Zbog toga je, isto tako, vrlo važno pročitati ugovor o najmu.
Zakonski, otkaz se može isključiti najviše na četiri godine od trenutka potpisivanja ugovora o najmu. Ukoliko isključenje otkaza prema ugovoru traje dulje od ovog razdoblja, ono je nevažeće i najmoprimac može u bilo kojem trenutku otkazati najam uz otkazni rok od tri mjeseca.
Ukoliko najmodavac želi otkazati stan najmoprimcu, u tom slučaju ovi otkazni rokovi vrijede:
- Ukoliko najmoprimac živi u stanu do pet godina, tada vrijedi otkazni rok od tri mjeseca
- Ukoliko najmoprimac živi dulje od pet godina, otkazni rok se produžuje na šest mjeseci
- Ukoliko najmoprimac živi dulje od osam godina, u tom slučaju otkazni rok je devet mjeseci.
Bez pridržavanja otkaznog roka, moguće je ako postoje ozbiljni razlozi za izvanredni otkaz a te razloge najmodavac mora navesti u pisanom obliku.
Dodatne informacije potražite na: www.eu-gleichbehandlungsstelle.de.
